相場レポート ・ 2026/10/06

23区 中古マンション 面積帯別の成約単価

東京23区で直近1年に成約した中古マンションの1㎡あたり単価は、70〜100㎡が前の1年より10.5%上がりました。30㎡未満は3.1%の上昇にとどまり、70㎡以上の広い部屋で上がり方が目立ちます。100㎡以上は24.5%の上昇でした。

国土交通省が公表している成約価格をもとに、東京23区の中古マンションを専有面積で5つに分け、 1㎡あたりの単価（中央値）を直近1年とその前の1年で比べました。対象は直近1年が33,687件、その前の1年が32,418件です。

70〜100㎡は1年で約1割上昇、30㎡未満は3.1%にとどまる

単価の上がり方は、30㎡未満が+3.1%、30〜50㎡が+7.5%、50〜70㎡が+5.8%、70〜100㎡が+10.5%。 70〜100㎡の上昇率は30㎡未満の約3倍です。 価格の中央値で見ると、70〜100㎡は7,800万円から8,500万円へ700万円上がり、 30㎡未満は2,300万円から2,400万円への100万円の上昇でした。

単価・価格は中央値。件数は直近1年の成約件数。面積は専有面積で、下限を含み上限を含まない

都心3区を除いても70〜100㎡は11.4%上昇

単価の高い都心3区（千代田・中央・港）の成約が増えると、それだけで単価の中央値は上がります。 そこで構成を確かめると、70〜100㎡の成約に占める都心3区の割合は、その前の1年が14%、直近1年が12%で、むしろ下がっています。 都心3区を除いた20区だけで比べても、70〜100㎡は+11.4%、30㎡未満は+2.9%。立地の偏りでは説明できない差です。

100㎡以上は24.5%上昇、ただし都心3区の割合も上がった

100㎡以上は直近1年の成約が960件と少なく、都心3区の割合が27%から32%に上がっています。 24.5%の一部は、高い区の成約が増えたことによるものです。都心3区を除いた20区では+22.9%でした。

単価が最も低いのは50〜70㎡

直近1年の単価は、30㎡未満が110.0万円/㎡、50〜70㎡が104.0万円/㎡、70〜100㎡が111.8万円/㎡。 面積が小さいほど単価が安いわけではなく、50〜70㎡が104.0万円/㎡で5つの帯の中で最も低い水準にあります。

1. 広さを比べるときは、総額だけでなく1㎡あたり単価も見る。直近1年は面積帯によって単価の上がり方に3.1%から24.5%までの開きがある
2. 相場を調べるときは、検討している物件と同じ面積帯の成約単価と比べる。面積帯をまたいだ平均では、その帯の動きが見えにくい

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情報提供を目的としたもので、特定の物件の購入や投資を勧めるものではありません。 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報）。