相場レポート ・ 2026/10/02

住宅ローン控除 2026年新制度 既存住宅の要件まとめ

2026年1月1日からの入居分で、住宅ローン控除（既存住宅＝中古住宅）が変わりました。これまで3区分まとめて3,000万円・控除期間10年だったところ、認定住宅等・ZEH水準省エネ住宅は3,500万円（子育て世帯等4,500万円）・13年に拡充。中古住宅では初めて子育て世帯等への上乗せも付きました。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、2026年1月1日〜2030年12月31日に入居する人に新しい制度が適用されます。 令和4〜7年度（2022〜2025年入居）までの旧制度と比べると、中古住宅（既存住宅）の借入限度額・控除期間が変わり、 これまで無かった子育て世帯等への上乗せも加わりました。控除率そのものは年末のローン残高の0.7%で変わっていません。

認定住宅等・ZEH水準省エネ住宅は3,000万円→3,500万円に、期間も10年→13年に

旧制度は認定住宅等・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の3区分をまとめて同じ限度額・期間だった

旧制度は「認定住宅等・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅」の3区分をまとめて借入限度額3,000万円・控除期間10年という、ひとつの扱いでした。 新制度ではここが2段階に分かれ、認定住宅等・ZEH水準省エネ住宅は借入限度額が3,500万円に増え、子育て世帯等なら4,500万円まで積み増せます。 控除期間も10年から13年に延びました。

省エネ基準適合住宅は一般2,000万円に下がるが、子育て世帯等は3,000万円・期間も延びる

省エネ基準適合住宅は、一般の借入限度額だけ見ると旧制度の3,000万円から2,000万円に下がります。 ただし子育て世帯等なら3,000万円（旧制度にはこの上乗せ自体が無かった）で、控除期間も10年から13年に延びました。 一般世帯か子育て世帯等かで損得が逆転する区分です。

その他の住宅だけは、旧制度から変わっていない

省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、借入限度額2,000万円・控除期間10年のまま変更がなく、子育て世帯等の上乗せもありません。 中古住宅を選ぶとき、省エネ性能の有無が控除の差を生む構図は旧制度よりはっきりしました。

年末残高2,000万円が続けば、省エネ基準適合住宅で最大182万円

省エネ基準適合住宅（借入限度額2,000万円・控除期間13年）で、ローン残高が限度額以上の状態が13年続いたと仮定すると、 控除額は単純合計で最大182万円（子育て世帯等なら最大273万円）になります。 実際には毎年の返済でローン残高が減っていくため、この金額は上限の目安であり、年々の控除額はローン残高の減少とともに目減りします。

床面積・所得にも条件がある

床面積は40㎡以上（合計所得1,000万円超の人、子育て世帯等の上乗せを使う人は50㎡以上）。所得は合計所得金額2,000万円以下を超えると対象外です。 中古のコンパクトな住戸を検討する場合は、床面積要件を先に確認しておきたいところです。

あわせて：住宅ローンの抵当権設定登記も軽減されている

住宅ローンを組むときにかかる抵当権設定登記の登録免許税も、本則0.4%のところ 0.1%に軽減されています（2027年3月31日まで）。住宅ローン控除とあわせて、 諸費用の見積もりに入れておくと総額のズレが減ります。

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