相場レポート ・ 2026/10/05

23区 旧耐震マンションの成約単価 新耐震との比較

東京23区で直近1年に成約した中古マンションの単価は、旧耐震（1980年以前竣工）が70.0万円/㎡、1982〜1990年竣工の新耐震が71.7万円/㎡。全体では約2%しか違いません。ところが同じ区の中で比べると、23区中22区で旧耐震のほうが安く、差は中央値で約1割あります。

国土交通省が公表している成約価格をもとに、東京23区の中古マンションを竣工年で旧耐震と新耐震に分け、 1㎡あたりの単価（中央値）を比べました。比べる相手は、築年数の近い1982〜1990年竣工の物件です。

23区全体では、旧耐震と新耐震の差は約2%

直近1年の成約は、旧耐震が4,553件で70.0万円/㎡、新耐震（1982〜1990年竣工）が3,968件で71.7万円/㎡でした。 23区をまとめて見るかぎり、旧耐震だから大きく安いという結果にはなっていません。

旧耐震は都心3区に多い

理由のひとつは立地の偏りです。千代田・中央・港の都心3区が占める割合は、旧耐震の成約では13%、新耐震では5%。 港区だけでも旧耐震381件に対し、新耐震は114件です。単価の高い区の物件が多く含まれるぶん、旧耐震全体の単価が押し上げられています。

同じ区で比べると23区中22区で旧耐震が安い

区ごとに分けると、旧耐震のほうが安い区は23区中22区。差の中央値は10.0%で、 最も差が大きい板橋区では25.7%、練馬区では24.5%安くなっています。 一方、千代田区は旧耐震のほうが2.1%高く、 港区も1.4%の差にとどまります。

単価は1㎡あたりの中央値。旧耐震＝1980年以前竣工、新耐震＝1982〜1990年竣工。差は旧耐震の単価が新耐震より何%高い（＋）か安い（−）か

新耐震かどうかは「竣工年」では決まらない

新耐震基準が適用されるのは「1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物」です。それより前の建築確認は旧耐震。築年ではなく建築確認の日で決まる。 そのため1981年竣工の物件はどちらとも言えず、今回の比較から外しました。1982年以降に竣工した物件でも、建築確認が1981年5月以前なら旧耐震です。 広告の「築年」だけで判断せず、建築確認の日付を確かめることが欠かせません。

1. 旧耐震を検討するときは、23区全体の相場ではなく同じ区の新耐震と比べる。全体の数字では割安感が見えにくい
2. 1981〜1983年ごろ竣工の物件は、建築確認の日付で旧耐震か新耐震かを確認する

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情報提供を目的としたもので、特定の物件の購入や投資を勧めるものではありません。 出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報）。制度の記述は2026-09-29時点で確認したものです。