相場レポート ・ 2026/09/30
東京23区 中古マンション成約価格分析
23区の中古マンション成約単価は1年で+8.0%（築年の構成を揃えた値）。揃えた値で下がった区はありません（練馬区はそのままの中央値では微減）。差が出ているのは上がる速さです。
国土交通省が公表している成約価格をもとに、23区の中古マンションの単価（1㎡あたり、中央値）を 直近1年とその前の1年で比べました。 23区全体では 102.9 → 108.6 万円/㎡。取引された物件の築年の偏りを揃えると +8.0% です。
上昇が速い4区 伸びが鈍い3区
上昇が速い4区
| 1年前 | 直近1年 | 変化築年揃え | 変化そのまま | 件数 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 港区 | 173.3 | 200.0 | +18.8% | +15.4% | 2,115 |
| 中央区 | 155.0 | 182.9 | +13.9% | +18.0% | 1,859 |
| 江東区 | 104.0 | 115.8 | +13.8% | +11.3% | 2,908 |
| 千代田区 | 148.0 | 175.0 | +13.7% | +18.2% | 570 |
単価は万円/㎡（中央値）
港区・中央区・江東区・千代田区。都心と湾岸がそろって上位に入りました。 港区は直近1年の単価が 200.0 万円/㎡ と23区で最も高い水準にあり、そこからさらに +18.8% 上がっています。
江東区の単価は港区の約58%（115.8 万円/㎡）ですが、上がる速さは都心と同じ水準です。
中央区（そのまま+18.0%・揃えると+13.9%）、千代田区（そのまま+18.2%・揃えると+13.7%）：直近1年は単価の高い築浅物件の取引が多く、「そのまま」の数字はその分大きく出ています。
港区（そのまま+15.4%・揃えると+18.8%）：直近1年は築年の古い物件の取引が多く、「そのまま」の数字は実際の値動きより小さく出ています。
伸びが鈍い3区
| 1年前 | 直近1年 | 変化築年揃え | 変化そのまま | 件数 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 練馬区 | 80.0 | 78.8 | +1.2% | -1.6% | 1,516 |
| 大田区 | 89.2 | 91.0 | +4.8% | +2.0% | 2,136 |
| 杉並区 | 95.0 | 98.4 | +5.2% | +3.6% | 1,372 |
単価は万円/㎡（中央値）
練馬区・大田区・杉並区。下がってはいませんが、上昇は小さめです。 3区の単価の平均は 89.4 万円/㎡ で、上位4区の平均（168.4 万円/㎡）の約53%です。
これから買う人へ
- 都心・湾岸で買うなら、「この先も同じペースで上がる」を予算の前提にしない。 上昇が速かった地域ほど、金利や景気が変わったときの振れも大きくなりやすいものです。返済は、金利が上がっても払い続けられる額で決めてください。
- 住むための家なら、伸びが鈍い区は「広さを取りやすい区」でもある。 70㎡を単価の中央値で計算すると、練馬区は約5,516万円、港区は約14,000万円です。通勤時間と広さのどちらを取るかを先に決めると、区の選び方がはっきりします。
- 投資目的なら、価格が上がった分だけ利回りは下がっている。 家賃が同じなら、買値が上がれば利回りは下がります。上昇の速い区ほど、管理費・修繕積立金を引いた後の手取りで比べてください。
- 区の平均より、物件ごとの比較が大事。 同じ区の中でも、駅距離・築年・広さで単価は大きく変わります。気になる物件は、同じ区・同じ築年帯の成約と比べて高いか安いかを確かめてから検討してください。